サ高住は許可ではなく登録です。25平方メートルと日中常駐が最初の関門になります

こんにちは。
千葉県流山市の行政書士むらた事務所です。

所有している物件を高齢者向けに転換したい、というご相談をいただくことがあります。
介護の指定ではなく、住宅としての登録から入る制度です。
訪問診療や訪問看護の連携先としても関わりの深い分野です。

流山市・柏市・松戸市の事例をもとに整理します。

この記事の結論

• これは許可ではなく、都道府県への登録とされます
• 各戸は原則25平方メートル以上とされます
• 日中は資格者が常駐し、1日1回以上の状況把握が求められます

お急ぎの方は一度以下HPまたはLINEから、お気軽にお問い合わせください。

許可ではなく、登録の制度です

制度の位置づけからです。
サービス付き高齢者向け住宅は、介護保険の指定を受ける事業所ではありません。

高齢者の住まいに関する法律にもとづき、都道府県知事への登録を受ける制度とされます。
住宅としての基準と、提供するサービスの基準の両方を満たしたうえで登録します。
介護サービスを併設する場合は、そちらは別に指定を受けることになります。
住宅の登録と介護の指定は別の話だとお考えください。

窓口も福祉の部署ではありません。
千葉県では、千葉市・船橋市・柏市を除く地域は県の住宅課が窓口とされます。
流山市や松戸市であれば県、柏市であれば市です。
同じ東葛エリアでも提出先が分かれます。

各戸は原則25平方メートル以上です

次にハードの基準です。
ここで既存物件の転用がむずかしくなることがあります。

各戸の床面積は原則として25平方メートル以上とされます。
ただし、居間や食堂、台所などの共同で使う部分が十分な広さを持つ場合には、18平方メートル以上でよいとされます。
2人以上で住む部屋には、別の計算式が示されています。

設備は、台所、水洗便所、収納設備、洗面設備、浴室の設置が求められ、一定の条件のもとで共同利用部分に置く形も認められるとされます。
寝室には緊急通報装置を備えることとされています。
ワンルームのアパートをそのまま転用しようとすると、面積か設備のどちらかで引っかかります。

サービスは、日中の常駐が前提です

ソフトの基準です。
ここを軽く見て後から人が足りなくなる例があります。

資格を持つ者が、少なくとも日中はおおむね9時から17時まで、住宅またはその近隣の建物に常駐し、状況把握と生活相談のサービスを1日1回以上提供することとされます。
資格者としては、社会福祉士や介護福祉士、看護師などが挙げられています。
訪問や電話による方法も認められるとされます。

契約にも基準があります。
書面による契約であること、権利金その他の金銭を受け取らないこと、入居後3か月以内に解除された場合は前払金を返還すること、その返還債務に備えた保全措置が講じられていることとされます。

前払金を受け取る計画なら、保全の方法を先に決めてください。

よくある質問

Q. 介護の指定も同時に要りますか。

併設する場合は別に指定を受けることになります。

Q. 既存のアパートを転用できますか。

面積と設備の基準しだいです。事前にご相談ください。

Q. 夜間も人を置く必要がありますか。

基準は日中の常駐とされます。窓口へご確認ください。

理解度チェッククイズ

体験談・事例

流山市のオーナー様から、空室の増えた木造アパートを高齢者向けにできないか、とご相談をいただいたことがあります。
図面を拝見すると、各戸は20平方メートルほどで、浴室は各戸にありました。
共用の食堂を取れる余地がなく、この形のままでは面積の基準に届きませんでした。
結果としては別の活用をお選びになりましたが、判断が早くついたぶん、設計費用は出ずに済みました。

まず測る、が最初の一歩です。

ワンポイントアドバイス

検討を始める前に、各戸の床面積と共用部分の面積を図面から拾い出してください。

25平方メートルに届かない場合、18平方メートルの例外に乗せられるかどうかが分かれ目になります。
ここが決まらないと、設備の話も人の話も前に進みません。
あわせて、日中に常駐できる有資格者の当てがあるかも早めに考えておいてください。

建物が基準を満たしても、人が用意できずに開設が延びる例のほうが多いです。

まとめ

• 介護の指定ではなく、都道府県への登録の制度とされます
• 各戸は原則25平方メートル以上、条件により18平方メートル以上とされます
• 日中は資格者が常駐し、1日1回以上の状況把握が求められます

ここまでが登録の入口です。

ただし実務では、登録が済んでからのほうが長い話になります。
入居者との契約書、重要事項説明の書式、前払金の保全の証明。
さらに介護サービスを併設するなら、そちらの指定申請が並行して動きます。
住宅と介護を別々に進めると、開設の日程が合わなくなりがちです。

行政書士むらた事務所では、流山市・柏市・松戸市を中心に（ご相談内容によってはオンラインで全国対応）、登録申請の書類作成、契約書や重要事項説明書の整備、介護サービスの指定申請をお引き受けしています。

建物の設計や工事、資金計画そのものは、専門の事業者へおつなぎします。

「この物件で基準に届きますか」の確認だけのご相談で構いません。
初回相談は無料です。
当事務所へのご相談はHPまたは公式LINEから24時間受け付けております。

是非お気軽にご相談ください。

参考URL

• 千葉県 サービス付き高齢者向け住宅の登録基準
• サービス付き高齢者向け住宅情報提供システム 制度について
• 国土交通省 サービス付き高齢者向け住宅
• 流山市