こんにちは、千葉県の行政書士むらた事務所です。

個人の不動産投資家や地主の方にとって、家賃収入が順調に増えていくのは嬉しい反面、 「税金の負担が重すぎて、思ったより手元にお金が残らない」 という切実な悩みが必ずついて回ります。

個人の所得税は「累進課税」といって、稼げば稼ぐほど税率が上がっていく仕組みになっているからです。

この税金の重圧から抜け出し、資産を安全に守り増やすための最強の手段が、ご自身や家族を役員とした 「不動産管理会社（資産管理会社）」の設立 です。

この記事は、以下のような方に向けて書いています。

• 個人名義でアパートやマンション、駐車場を経営している大家さん
• 家賃収入が増えてきて、毎年の所得税や住民税の負担が重いと感じている方
• 「不動産管理会社（資産管理会社）」を設立して節税や相続対策を始めたい方

今回は、個人オーナーが法人化するメリットと、絶対に失敗しないための「設立のタイミング」、そして法人化の3つの方式について解説します。

お急ぎの方は一度以下HPまたはLINEから、お気軽にお問い合わせください。

なぜ不動産オーナーは「法人化（資産管理会社）」を目指すのか？

個人の大家さんがわざわざ会社を設立するのには、主に3つの絶大なメリットがあるからです。

1. 所得税から「法人税」へのシフトで税率ダウン

個人の所得税・住民税は、所得が増えると最大で「約55%」という恐ろしい税率になります。
家賃収入の半分以上が税金で消えてしまう計算です。

一方、法人の利益にかかる法人税等は、 所得が増えても実効税率は「約20%〜30%台」で頭打ち になります。
つまり、ある一定以上の利益が出た場合、個人で受け取るより法人で受け取った方が、支払う税金が圧倒的に安くなるのです。

2. 家族を役員にして「所得分散」ができる

個人の場合、家賃収入はすべてオーナー一人に集中するため税率が跳ね上がります。

しかし資産管理会社を設立し、 配偶者や子どもを役員にして「役員報酬」として給与を支払う ようにすれば、会社の利益を減らしつつ、家族全体で低い税率を適用させる（所得分散）ことが可能になります。

3. スムーズな「相続税対策」に繋がる

個人名義の不動産をそのまま相続すると、高額な相続税が発生したり、遺産分割で親族間のトラブルになったりしがちです。

不動産を法人の所有に移し、 その法人の「株式（または持分）」を少しずつ子どもに生前贈与していく ことで、非常にスムーズかつ計画的な相続税対策が可能になります。

【図解】不動産管理会社を設立するベストな「タイミング」とは？

「じゃあ、すぐに会社を作ろう！」と焦るのは禁物です。
法人化には設立費用や、赤字でも毎年かかる「法人住民税の均等割（約7万円）」などのコストがかかります。
法人化のメリットがデメリットを上回る目安を表で整理しました。

目安となる指標	法人化を検討すべきタイミング
不動産所得の金額	家賃収入から経費を引いた 「課税所得」が900万円を超えたタイミング。個人の税率が法人税率を逆転し始めるため、最大の目安になります。
新しい物件の購入時	これから 2棟目、3棟目の大型物件（アパート・マンション）をローンで購入するタイミング。最初から法人名義で買えば、不動産取得税などの二重払いを防げます。
将来の相続を見据えた時	資産規模が大きく、数年〜10年後に確実な相続対策を行いたいと考えたタイミング。

不動産管理会社を設立する「3つの方式」と特徴

一口に「不動産管理会社」と言っても、物件の関わり方によって3つの方式に分かれます。
ご自身の状況に合わせて最適な方式を選ぶことが重要です。

1. 管理委託方式

個人が所有する物件の管理（清掃、家賃集金、クレーム対応など）を、自分が作った会社に委託する方式です。

【メリット】 物件の名義変更が不要で、最も手軽に始められます。

【デメリット】 会社に支払う管理料の相場は「家賃の5〜10%程度」となるため、大きな所得分散効果は期待できません。

2. サブリース（一括借り上げ）方式

個人が所有する物件を、自分が作った会社が「一括で借り上げ」、それを入居者に転貸（サブリース）する方式です。

【メリット】 会社が得る利益（手数料）の相場を「家賃の10〜15%程度」に設定でき、管理委託方式よりも多くのお金を会社に移せます。

【デメリット】 空室リスクを会社が負う形になるため、満室経営でないと会社が赤字になるリスクがあります。

3. 不動産所有方式（最もおすすめ）

建物（あるいは土地と建物の両方）の名義を、個人から会社に売却（移転）し、会社が直接の大家さんになる方式です。

【メリット】 家賃収入の100%が会社の売上になるため、最大の節税効果と所得分散効果を発揮します。
将来の相続対策としても最も有効です。

【デメリット】 個人から法人へ建物を売却する際の手続きが複雑で、不動産取得税や登録免許税などの初期費用がかかります。

当事務所にご相談いただいた柏市のオーナー様は、個人でアパートを3棟経営しており、所得税の高さに悩んでおられました。
私たちがヒアリングを行い、最適な『不動産所有方式』での合同会社設立をご提案。
提携する税理士や司法書士と連携してスムーズに建物の移転手続きまで完了させ、ご家族への役員報酬による所得分散で、年間数十万円単位の節税に成功しました！

よくある質問（FAQ）

Q. 株式会社と合同会社、どちらで設立すべきですか？

A. 不動産管理会社（資産管理会社）の場合、外部から出資を募ったり、上場を目指したりすることは基本ないため、 設立費用が安く（登録免許税が6万円）、役員の任期もない「合同会社」 を選ぶ方が圧倒的に多く、当事務所でも推奨しています。

Q. 会社の「事業目的」には何と書けばいいですか？

A. 「不動産の所有、売買、賃貸、管理およびそれらの仲介」といった一般的な文言に加え、将来的にやるかもしれない事業（例えば「太陽光発電による売電事業」や「コインランドリーの経営」など）も盛り込んでおくと、後から定款変更の費用（3万円）をかけずに済みます。

Q. 会社を設立すれば、個人の生活費もすべて経費で落とせますか？

A. いいえ、落とせません。
あくまで「法人の事業（不動産経営）に関係する支出」でなければ経費として認められません。
ただし、社用車の購入や、生命保険料の損金算入など、個人よりも経費の幅が広がるのは事実です。

まとめ：流山・柏・松戸の不動産管理会社の設立は行政書士むらた事務所へ！

不動産経営において、 資産管理会社の設立は「攻めの節税」であり「家族を守るための盾」 でもあります。

しかし、「どの方式で設立するか」「資本金をいくらにするか」「定款をどう作るか」など、設立時の最初の設計を間違えると、かえって税負担が増えたり、融資が受けにくくなったりするリスクがあります。

「自分の家賃収入の状況で、今法人化すべきか診断してほしい」

「家族を役員にするための、最適な合同会社の定款を作ってほしい」

「面倒な会社設立の手続きを、すべてプロに丸投げしたい」

そんなお悩みをお持ちの不動産オーナー様は、ぜひ行政書士むらた事務所にお任せください！

千葉県の流山市・柏市・松戸市周辺の起業・法人化サポートに特化した私たちが、 お客様の大切な資産を守り、手残りを最大化するための「後悔しない会社設立」をワンストップで伴走 いたします。（※登記申請は提携弁護士or司法書士が行います）

ご相談やお問い合わせは、当事務所のホームページのお問い合わせフォーム、または公式LINEより 【24時間受付】 しております。

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