行政書士試験｜民法177条 不動産物権変動を一気に整理

「登記」「第三者」「背信的悪意者」まで、過去問で迷わない思考手順

はじめに｜177条は「短いのに重い」条文

こんにちは。
民法177条は条文が短いぶん、「覚えたつもり」になりやすい一方で、問題になると失点しやすい条文です。
行政書士試験では、不動産取引の場面を想定した設問で、登記の有無と当事者関係を丁寧に追わせる形で出題されがちです。

よくある状態はこうです。

• 「登記しないと第三者に対抗できない」は覚えている
• でも、誰が第三者なのかが曖昧
• 差押え、仮登記、背信的悪意者、相続などが混ざると混乱する
• 過去問で選択肢の言い回しに引っ張られて落とす

この記事では、条文の読み方を土台にして、判例の考え方（第三者の定義、例外処理）をセットで整理し、最後に試験での解き方（チェックリスト）に落とし込みます。
暗記量を増やすより、判断の順番を揃えてミスを減らすことを狙います。

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この記事はこんな人向け

• 民法177条の問題で「結局どっちが勝つの？」が毎回悩む
• 二重譲渡は分かったつもりでも、差押えや相続が絡むと不安
• 背信的悪意者の扱いがふわっとしている
• 行政書士試験レベルで得点できる整理を作りたい

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民法177条の条文｜まず「何を言っていないか」を確認する

不動産に関する物権の得喪及び変更は、登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

ここで大切なのは、条文が言っていることと、言っていないことを分けることです。

177条が言っていること

• 不動産の物権変動（取得・喪失・変更）は「登記がないと第三者に対抗できない」

177条が言っていないこと（ここでミスが起きやすい）

• 登記がないと物権変動が無効、とは言っていない
• 登記がないと当事者間でも主張できない、とは言っていない
• 第三者を「当事者以外全部」とは言っていない

つまり、177条は「成立」の話ではなく、**対抗（主張できるか）**の話です。
ここを外すと、選択肢の罠に簡単に引っかかってしまいます。

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不動産物権変動はいつ起こる？｜原則は意思表示で動く

行政書士試験で押さえるべき原則はここです。

• 不動産の所有権は、売買契約などが成立した時点で移転する（意思表示主義）

例：AがBに土地を売った。
売買契約が成立した時点で、Bは所有権を取得します。登記がないから取得できない、という話ではありません。

では登記は何のためにあるのか。
それが次の「第三者が出てきたときの調整」に直結します。

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なぜ登記が必要なのか｜不動産は利害関係人が増えやすい

不動産は高額で、取引が継続的に行われ、担保にもなり、差押えや相続でも動きます。つまり、当事者2人だけの世界で終わりません。そこで「外から見て誰が権利者なのか」を示す仕組みが必要になります。

登記の役割はざっくり言うと2つです。

1. 取引安全（第三者が信頼できる情報を置く）
2. 紛争予防（後から争いになりにくくする）

だから177条は、当事者間の話というより「社会に向けた主張のルール」として働きます。

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177条の心臓部｜「第三者」とは誰か

ここが本番です。第三者の定義は、行政書士試験の得点源であり、失点源でもあります。

判例の定義（押さえるべき形）

第三者とは、登記の欠缺（けんけつ）を主張する正当な利益を有する者。

ポイントは「当事者以外」ではなく、正当な利益です。
言い換えると、登記がないことを理由に「自分の立場を守る必要がある人」が第三者になり得ます。

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典型パターン① 二重譲渡｜まずここで軸を作る

民法177条といえば二重譲渡。ここを軸にすると他の派生も整理できます。

• A → B に売却（Bは未登記）
• その後、A → C に売却（Cが登記）

結論：Cが勝つ（原則）。
Bは先に買っていても、Cが第三者として登記を備えた以上、Cに対抗できません。

試験で問われるのは「結論」だけではなく、なぜそうなるかです。
答えは、Cは後から利害関係に入り、登記を信頼して取引した（あるいは権利を固めた）立場なので、正当な利益がある、という整理です。

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典型パターン② 差押債権者｜「第三者」の範囲を広げる

次に頻出なのが差押えです。

• A → B に売却（Bは未登記）
• Aの債権者Dが、その不動産を差押えた

結論：原則として、差押債権者Dは第三者。
つまりBは登記がないとDに対抗できません。

ここでの理解ポイントは、差押債権者は「単なる外部の人」ではなく、法律上の手続きを通じて権利実現に入ってくる存在で、登記がないことを主張する利益がある、ということです。

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典型パターン③ 仮登記が絡むとき｜行政書士試験での扱い

仮登記は、理解が曖昧だと選択肢で迷います。ここでは細かい議論を全部やるより、試験での見え方を整えます。

• 仮登記は「本登記に至る順位保全」などの意味を持つことがある
• ただし、仮登記自体が直ちに第三者に対抗できるかは場面依存で、問題文の条件をよく読む必要がある

行政書士試験では、仮登記が出たらまず
「最終的に本登記がされたのか」「対抗問題として聞いているのか」
を確認するのが現実的です。仮登記という単語だけで結論を決めないことが大事です。

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第三者に「ならない」人｜ここがひっかけの中心

第三者の範囲は広いですが、なんでも第三者にしてしまうと誤りになります。試験で狙われるのは「第三者に見えるけど保護しない」ケースです。

① 無権利者（もともと権利を取得できない人）

たとえば、Aが権利を持たない不動産をBに売った、など。
この場合、そもそも正当な利益の前提が崩れているので「第三者だから勝つ」という形にはなりにくいです。問題文の前提（誰が権利者か）を必ず確認します。

② 当事者と同視できる者

形式的には当事者外でも、実質的に当事者と同じ立場と評価できる場合、第三者として扱わない方向が出ます。ここは事例で判断が必要なので、「当事者との関係が濃すぎないか」を確認する癖をつけます。

③ 背信的悪意者（最重要）

行政書士試験での頻出ワードです。
ポイントは、単なる悪意（知っていた）だけでは足りず、信義則上保護する必要がないほど、権利取得が不当な場合を指します。

例として典型的なのは、

• AとCが結託して、先に買ったBを害する目的でCが登記を取った
  といった形です。

この場合、形式上はCが後主取得者で登記もあるのに、
Cは第三者に当たらない方向になり得ます。
結論暗記より、「信義則で保護しない」という骨格を押さえると、選択肢の言い回しに耐えられます。

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反対意見・例外・リスク｜ここを一段入れると理解が固まる

177条は「登記が正義」ではありません。
登記制度は取引安全のための仕組みですが、現実には登記が遅れる事情もあります。だからこそ、背信的悪意者のように、形式だけでは処理しない調整も登場します。

一方で、背信的悪意者を広く取りすぎると、「登記制度の意味」が薄くなり、取引安全が崩れます。判例が簡単に例外を認めないのは、そのバランスの問題でもあります。

試験対策としては、背信的悪意者を「知ってたら即アウト」みたいに雑に覚えず、

• 結託、害意、不当性の程度
  といった要素をにじませて判断するのが安全です。

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行政書士試験の解き方｜177条は「順番」で勝てる

最後に、実戦で迷いにくくするための思考手順を固定します。問題文が長くても、やることは同じです。

ステップ1：物権変動は成立しているか

売買・贈与・相続など、原因があるか。成立しているなら次へ。

ステップ2：争いは「誰 vs 誰」か

当事者間なのか、第三者が絡むのか。登場人物を整理する。

ステップ3：相手は第三者か（正当な利益があるか）

差押債権者、後主取得者など、利害関係を持つか。

ステップ4：登記の先後・有無

誰が登記を持つか。登記がある側が原則優位。

ステップ5：背信的悪意者などで例外が出るか

結託・害意など、信義則で保護しない事情があるか確認。

この順でチェックすると、選択肢の「それっぽい言い回し」に引っ張られにくくなります。

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ミニ演習（頭の中でOK）｜判断の順番を練習する

問1（二重譲渡）

A→B売買（未登記）後、A→C売買（C登記）。BはCに対抗できるか。
→ 原則：できない（Cが第三者で登記あり）

問2（差押え）

A→B売買（未登記）。その後Aの債権者が差押え。Bは差押債権者に対抗できるか。
→ 原則：できない（差押債権者は第三者）

問3（背信的悪意者）

CがBの先買いを知り、Aと結託してBを害する目的で登記を得た。
→ Cが第三者に当たらない方向があり得る（信義則）

この「3セット」を回して、頭の中で迷いが減るか確認してください。

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まとめ｜177条は「第三者」と「例外」の整理で得点になる

• 不動産の物権変動は、契約などで成立する（登記は成立要件ではない）
• 登記は第三者に対抗するために必要になる
• 第三者は「正当な利益」を持つ者
• 原則は登記がある側が優位だが、背信的悪意者の調整があり得る
• 試験は“結論暗記”より“判断の順番”で取りに行く

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民法177条が整理できたら、次は「相続」「時効」「共有」など、第三者関係が増える分野とつながります。
とても重要な論点ですので、しっかりと理解しておきましょう。

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